2025年12月11日 星期四
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國常定調：超特大城市更新
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7月21日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。
這也是繼上一次國常會通過《關于積極穩(wěn)步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》之后，第二次討論與超大特大城市有關的文件。
值得注意的是，根據住房和城鄉(xiāng)建設部于2022年10月發(fā)布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》顯示，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。據中信證券預計，2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投資規(guī)?；蛟谌f億元。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在今年全國兩會“部長通道”上介紹，近5年，全國改造了16.7萬個老舊小區(qū)，惠及2900多萬戶8000多萬居民。今年計劃再開工改造5萬個以上老舊小區(qū)，讓2000萬以上居民獲益。
事實上，部分超大特大城市已在加快布局推進城中村改造。今年2月，深圳住建局印發(fā)了《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|化改造提升指引》，2023年，深圳計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質化改造提升項目。
6月底，成都市住建局發(fā)布《成都市城市更新建設規(guī)劃（2022-2025）》公開征求意見稿，提出將成片推進城市更新，按照“少拆多改，注重傳承”的原則，推進31片城中村改造。
7月17日，廣州市住建局發(fā)布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，內容涉及通過城中村改造加強住房保障和人才安居等。廣州市計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元固定資產的城市更新投資目標。
上海市在民生工程推進會上宣布計劃在2023-2025年新啟動30個城中村改造項目，每年至少啟動10個，面積不少于400萬平方米。
本輪城中村改造政策相較于之前年份的棚戶區(qū)改造有了幾個顯著的不同之處。首先是城市級別上，以前對棚戶區(qū)改造主要集中在三四線城市和縣城，而這一次的“城中村改造計劃”則集中在超大城市和特大城市。
值得注意的是，本次改造與2014年改造不同，旨在改善居民居住條件。根據住建部于2021年8月發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》指出，本次城市更新行動中應主要采取保留利用和提升為主，強化修繕改造，而不是采取拆除重建的方式。
“的確如此。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池進一步分析，超大特大城市聚集了大量的外來人口、新市民和青年人，租賃住房的人口也較多，這些人相當部分聚集在城中村，而城中村的各種設施配套與所處城市設施有很大差距，居住條件較差，不利于城市面貌和治安環(huán)境的改善，以及人民生活更美好目標的實現(xiàn)，推動城市更新十分必要。
而在深圳從事城中村改造項目十余年的廣東君言律師事務所律師葉智鍔看來，“超大特大城市相較而言，改善民生、擴大內需更具有緊迫性和群眾基礎，同時財政實力更為扎實，吸引資金參與的積極性更強，更具有可行性，并且試錯能力更強，具有中小城市不具備的抗風險能力?！?/em>
此外根據細則顯示，本次改造的資金來源是政府資金與民間資本的共同投入，這種合作模式的出現(xiàn)是對之前主要依賴政策性金融工具的棚改所做出的一項創(chuàng)新改變。這意味著，政府和民間資本的利益高度一致，共同為城中村改造而發(fā)力。這種共振的機制，不僅可以更好地解決資金來源問題，還能促進改造的進程和效果。
從投資、布局角度來看，未來舊城改造相關的規(guī)劃設計、裝修板塊未來將具備機會。未來一二線城市的房地產更新投資將居于主導地位，承接一些舊改、翻新項目，可以從買地蓋房、賣房的循環(huán)中走出，轉型房地產服務業(yè)。
葉智鍔表示，城中村改造除了糾正過去粗放式、低質量、無序化、土地浪費等歷史欠賬，提高居民居住生活環(huán)境，又能新增居住供應，滿足更多無房居民的居住需求，同時增加基建投資建設，拉動經濟增長。“城中村改造，對于建筑工程、裝修、家電等產業(yè)鏈的上下游會起到一定的拉動作用，能惠及更多的行業(yè)和從業(yè)人員?！?/span>
基于高質量、低碳要求，專業(yè)的修繕、裝飾裝修材料、工藝、工具、工人的科學選擇、職業(yè)培訓均將納入到項目要求中。
宋雪濤認為，城中村改造對房地產市場的影響主要是改善居住條件，進而提供更多更高質量的住房供給。在這個過程中，可能會因為居住條件的改善適度提升被改造區(qū)域的房屋價值，但在“防止大拆大建”和“房住不炒”的框架下，預計不會明顯推升當地房價。
國常會要求，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。
國常會明確，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。
今年6月，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在第十四屆陸家嘴論壇上表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。
“我們應該從資金回報率、政策穩(wěn)定性、管理參與度等方面做好政策傾斜，消除民間資本的疑慮提振參與度?！比~智鍔建議，“平急兩用”資金考慮特殊性和公共屬性，資金來源政府財政資金、央企國企、Reits等公募型基金；城中村改造資金來源則可以更多樣化，政府財政資金、央企國企及民企資金均可；“平急兩用”考慮緊急時的公共屬性，改造實施主體應以央企國企為主，城中村改造則可鼓勵更廣泛的主體作為改造實施主體。
當下政策旨在對超特大城市的城中村進行改造的落腳點是在存量上面，而并非試圖刺激三四線城市新增地產需求。這意味著未來超大、特大城市的可持續(xù)發(fā)展水平將進一步提高。我們也可以看到政府在重視城市的長遠利益和民生需求，而非僅僅追求短期經濟增長。
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